L'encadrement des loyers à la relocation a donc été reconduit pour une année dans les zones sensibles. Charlie Cailloux, conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr, nous rappelle en quoi consiste cet encadrement.
28 agglomérations concernées
Avant toute chose, comme vous le disiez, seules les locations situées dans les zones tendues sont concernées. Les zones tendues, ce sont 28 agglomérations de métropole dans lesquelles on connaît une pénurie de logements et donc des loyers très chers. Dans ces zones tendues, depuis 2012, les propriétaires n’ont pas le droit d’augmenter leur loyer entre deux locataires. Autrement dit, lorsqu’il reloue un logement, le propriétaire doit appliquer au nouveau locataire le loyer qu’il appliquait au locataire précédent.
Le propriétaire ne peut jamais augmenter son loyer ?
Si, il y a quatre exceptions. D’abord, il peut faire une indexation, c’est-à-dire prendre en compte l’inflation, s’il ne l’a pas fait au cours de la dernière année. Deuxième exception, le propriétaire peut augmenter son loyer quand il a fait de gros travaux, c’est-à-dire des travaux d’amélioration ou de décence dont le montant représente au moins 6 mois de loyer. Troisième exception : le propriétaire peut augmenter son loyer lorsqu’il peut démontrer que son loyer est très sous-évalué par rapport au prix du marché. Et dernière exception : le propriétaire est libre de fixer son loyer lorsqu’il n’y a pas eu de locataire depuis au moins 18 mois.
Est-ce que ce dispositif d’encadrement est efficace, est-ce qu’il contient l’augmentation ?
Une étude de l’observatoire Clameur de mars 2018 constate que, depuis 2011, les loyers à la relocation (entre deux locataires autrement dit) sont globalement stables alors qu’ils augmentaient en moyenne de 5,2 % sur les 10 années précédentes.
Attention, il ne faut pas forcément déduire que c’est l’encadrement qui a limité la progression des loyers : le budget des locataires n’augmente pas et dans ce contexte les propriétaires ne peuvent que maintenir leurs loyers, voire pour beaucoup, sont obligés de les baisser pour trouver des locataires. Voilà pour l’encadrement des loyers à la relocation.
Où en est-on des plafonds de loyers qui se sont appliqués à Paris et Lille ?
Vous vous souvenez que ces plafonds ont été annulés par le tribunal administratif en novembre 2017. Et bien, ils vont être remis en selle dans quelques semaines, après l’adoption de la loi Elan. Désormais, l’encadrement s’appliquera à titre expérimental, pendant 5 ans, et sur la base du volontariat de la commune. Paris et Lille sont volontaires. On ne sait pas pour l’instant si d’autres villes choisiront de s’y soumettre.
Pour Paris, je rappelle qu’il s’agit de respecter un plafond aux alentours de 33 euros/m2 pour un studio. Et autre nouveauté : dans cette nouvelle version, le propriétaire encourra une amende de 5.000 euros s’il ne respecte pas les plafonds de loyer.
